23. Обмен жилыми помещениями. Виды обмена.

Обмен жилыми помещениями

23. Обмен жилыми помещениями. Виды обмена.

Обмен жилыми помещениями – это гражданско-правовая сделка со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия наймодателя на основании решения жилищной комиссии о даче согласия на обмен и заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Порядок обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма разработан в целях реализации статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 25.03.2008 № 69-р, регулирующих порядок оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма.

Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма:

  1. наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
  2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
  3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
  4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права и законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о выдаче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в выдаче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
  5. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющей право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных жилых помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

  1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признается недействительным в случае, если:

  1. обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации и настоящим Порядком;
  2. в случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения;
  3. если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Источник: https://obmencity.ru/services/obmen-zhilyimi-pomeshheniyami

Право на обмен жилого помещения, виды обмена, основания его осуществления

23. Обмен жилыми помещениями. Виды обмена.

Договор обмена жилыми помещениями

Договор обмена жилых помещений – это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение, обязуется передать принадлежащее ему или занимаемое им жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение. Обмен жилых помещений между их собственниками (гражданами или юридическими лицами) производится не по договору обмена жилыми помещениями, а по договору мены, хотя и с учетом специфики предмета обмена.

Нормы, регулирующие обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, содержатся в ст. 72 – 75 ЖК. В качестве стороны в договоре обмена таких жилых помещений выступает только наниматель.

Жилищные права проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, учитываются законодателем, предусматривающим обязательную дачу этими лицами согласия на обмен в письменной форме.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Участниками договора обмена жилых помещений могут быть несколько нанимателей, т.е. договор обмена может быть и двусторонним, и многосторонним.

Обмениваемые жилые помещения могут находиться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ст. 72 ЖК).

В соответствии со ст. 74 ЖК договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Указанный договор представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения на обмен являются основанием расторжения ранее заключенных и одновременного заключения новых договоров социального найма.

Статья 73 ЖК предусматривает случаи, в которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Действующим законодательством не предусмотрен обмен жилыми помещениями между нанимателями и собственниками жилых помещений, между нанимателями жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма, между нанимателями жилых помещений по договорам коммерческого найма, а также прямо запрещен обмен жилого помещения, занимаемого по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК), из чего следует, что все перечисленные виды обмена производиться не могут. К тому же обмен жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма, противоречил бы природе отношений, складывающихся при заключении таких договоров между нанимателем и наймодателем.

Основания и порядок сохранения права на жилое помещение за отсутствующим нанимателем.

Нормы ст. 71 ЖК часто используются в судебной практике и появляются в судебных решениях.

Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим нанимателем или членом его семьи — один из способов защиты жилищных прав физических лиц.

Под «сохранением жилого помещения» в комментируемой статье следует понимать охрану законом права на жилую площадь в жилом помещении за временно отсутствующими нанимателями и членами их семей.

Причины отсутствия не имеют значения, если такое отсутствие продолжалась до 6 месяцев. В случае превышения этого срока суд должен выяснить причины. Ст. 71 ЖК закрепляет исчерпывающий перечень причин отсутствия гражданина более 6 месяцев, что является основанием для сохранения жилья за отсутствующим нанимателем или членами его семьи.

2. П. 10 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 12 апреля 1985 года N 2 «О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины» разъясняет применение ст. 71 ЖК:

По делам о признании нанимателя или члена его семьи утратившим право пользования жилым помещением (ст. 71 ЖК), необходимо выяснять причины отсутствия ответчика сверх установленных сроков. В случае их важности (пребывание в командировке, у лиц, нуждающихся в уходе, вследствие неправомерного поведения других членов семьи и т. д.) суд может продлить пропущенный срок.

Когда отсутствует вернулся на жилую площадь с согласия членов семьи, его нельзя считать утратившим право на жилую площадь. Если же он вселился в жилое помещение вопреки воле членов семьи и отсутствовал более установленные сроки без уважительных причин, то суд вправе признать его утратившим право на жилую площадь.

Когда в жилом помещении не оставались члены семьи лица, которая отсутствовала, его возвращение в это помещение до времени рассмотрения спора в суде является существенным обстоятельством, но она не может быть бесспорным основанием для отказа в иске, а должна оцениваться в совокупности с другими обстоятельствами.

Наличие решения суда о праве гражданина пользоваться жилым помещением не является препятствием к рассмотрению и удовлетворения иска о признании его утратившим это право по мотивам, что после вступления решения в законную силу или после его исполнения он отсутствовал более шести месяцев, в том числе и в тех случаях, когда срок для исполнения решения не кончился.

Нанимателю или члену его семьи, отсутствовал более установленный законом срок без уважительных причин, суд вправе по этим мотивам отказать в иске о защите нарушенного права (вселение, обмен, разделение жилого помещения и т. п.).

3. Факт временного отсутствия физического лица и связанные с этим правовые последствия следует отделять от факта постоянного отсутствия лица в жилом помещении в связи с выбытием нанимателя и членов его семьи на постоянное проживание в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте (ст. 107 ЖК).

При временном отсутствии за лицом продолжает сохраняться намерены относиться к жилого помещения как к своему постоянному месту жительства. При выбытии на постоянное место жительства в другое жилое помещение лицо теряет не только фактическое владение жилым помещением но намерен вернуться.

4. Лицо, потеряла право на жилое помещение из-за длительного отсутствия, может вернуться в предыдущую жилую площадь только в порядке ст. 65 ЖК (право нанимателя на вселение других лиц в занимаемое им жилое помещение).

5. В случаях, предусмотренных комментируемой статьей, жилое помещение за временно отсутствующими лицами более 6 месяцев сохраняется автоматически, есть такие лица не должны совершать какие-либо действия: получать согласие совместно проживающих членов семьи, наймодателя,оформлять свое отсутствие.

6. Данная статья касается сохранения жилого помещения за временно отсутствующими нанимателями жилья в государственном жилищном фонде.

Сохранение права пользования в случае временного отсутствия физического лица предусмотрено также и в отношении частного жилищного фонда. Согласно ст. 405 ГК члены семьи собственника жилья, проживающих вместе с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом.

Жилое помещение, которое они имеют право занимать, определяется его собственником.

Член семьи собственника жилья теряет право на пользование этим жильем в случае отсутствия члена семьи без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом.

Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 347;

Источник: https://studopedia.net/5_28098_pravo-na-obmen-zhilogo-pomeshcheniya-vidi-obmena-osnovaniya-ego-osushchestvleniya.html

Обмен жилыми помещениями. Порядок, требования к обмену и когда запрещен

23. Обмен жилыми помещениями. Виды обмена.

1. Общие условия и требования к обмену

Улучшение жилищных условий возможно, вчисле прочего, путем заключения договора обмена жилыми помещениями.

Обмен жилыми помещениями — это встречнаязамена места постоянной регистрации граждан, проживающих в муниципальных илигосударственных квартирах.

Эта нерыночная операция возникла во временараспределительной системы жилищного обеспечения и является основной операцией,с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной(муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгаяотношений с государством как собственником жилищного фонда.

Договор обмена жилыми помещениями необходимо отличать от договорамены жилыми помещениями, который получил широкое распространение врезультате приватизации жилья.

По договору мены каждая сторона обязуетсяпередать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое,причем признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, ипокупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

Договоробмена жилых помещений применяется только к квартирам государственного илимуниципального жилищных фондов и не применяется к жилым помещениям, находящимсяв собственности граждан.

Право нанимателя на обмен жилогопомещения возникает из договора социального найма. Причины обмена могутбыть различными — изменение семейных правоотношений, места работы и др. Присовершении обмена не требуется объяснять наймодателю его причины.

Обменивать можно любые помещения,занимаемые по договору социального найма: жилой дом, часть дома, квартиру,комнату. Сторонами обмена выступают только наниматели и члены их семей.Обязательно письменное согласие на обмен всех членов семьи наймодателя, как проживающихвместе с ним, так и временно отсутствующих. Временные жильцы не могут бытьучастниками обмена жилых помещений.

Члены семьи нанимателя, проживающиевместе с ним, имеют право требовать от него обмена занимаемого ими жилогопомещения на жилье в разных домах или квартирах.

Если соглашение об обменемежду ними не достигнуто, любой из них вправе требовать принудительногообмена в судебном порядке.

Суд в таких случаях учитывает приведенныесторонами доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жиломпомещении (например обстоятельства, препятствующие участникам обменапользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением в силу возраста,состояния здоровья).

Жилые помещения, в которых проживают несовершеннолетние,недееспособныеили ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя,можно обменивать только с предварительного согласия органов опеки ипопечительства.

Обмен может совершаться как в одном,так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Количество участниковобмена не ограничивается (при соблюдении требований ЖК РФ и иных нормативныхправовых актов).

Договор об обмене составляется в письменнойформе и подписывается нанимателями фигурирующих в обмене помещений.

Наниматели представляют договоркаждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального наймаобмениваемых жилых помещений, для получения их согласия на обмен. Такоесогласие (или отказ) должны быть выданы в письменной форме не позднее чем через10 рабочих дней со дня обращения.

Необходимые документы

В заявлении должны содержатьсяхарактеристика обмениваемых жилых помещений (адрес, количество комнат, размеробщей и жилой площади), ссылка на договор социального найма, стороны договора.

Заявление нанимателя или арендаторадолжно быть подписано им и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющимиправо на обмениваемую жилую площадь, а также заверено жилищно-эксплуатационнойорганизацией по местонахождению площади, подлежащей обмену.

Если сведения оразмере площади, адрес и другие реквизиты в представленных документах имеютрасхождения, то к заявлению прикладываются справка БТИ или поэтажныйплан (кадастровый паспорт) жилого помещения, иные документы для подтвержденияданных, указанных в заявлении об обмене.

Если на момент подачи заявлениякто-либо из зарегистрированных на жилплощади членов семьи отсутствует, то кзаявлению должно быть приложено его письменное и заверенное согласие. Отказчлена семьи дать согласие на обмен не может быть обжалован в суд. Однако суд втаком случае примет иск о принудительном обмене.

Кроме того, к заявлению должны бытьприложены следующие документы:

— копия ордера на жилое помещение;

— копия договора аренды, а в случаеотсутствия в договоре аренды права арендатора на обмен — дополнительноесогласие арендодателя (собственника);

— справка органа, регистрирующегограждан по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении;

— справка жилищно-эксплуатационнойорганизации об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;

— справка арендодателя об отсутствиизадолженности по оплате арендных платежей;

— выписка из решения правления (общегособрания) жилищного, жилищно-строительного кооператива о приеме (исключении) вкооператив лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива, иливыписка решения о согласии на обмен — при обмене жилых помещений между членамиодного и того же кооператива;

— документы, подтверждающие пребываниев браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать вжилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто въезжает туда;

— согласие органа опеки ипопечительства, если один из участников сделки по обмену жилого помещенияявляется лицом, над которым установлены опека и попечительство;

— при обмене жилого помещения ЖК, ЖСК- документы учреждения банка о внесении лицом, вступающим кооператив, паевоговзноса либо справка правления кооператива о передаче ему пая выбывшим членомкооператива.

Заявления считаются поданными со дняпредставления всех необходимых документов, о чем в заявлении об обмене делаетсязапись с указанием лица, сдавшего их (участника обмена или его официальногопредставителя).

Наймодатель может отказать в согласиина обмен жилыми помещениями только в случаях, препятствующих обмену, причем егоотказ может быть обжалован в судебном порядке.

Заявление собственника должно бытьподписано всеми постоянно зарегистрированными на данной жилой площадисовершеннолетними независимо от родства и всеми сособственникам (в случае общейсовместной собственности).

Согласие на обмен сособственника, непроживающего в данном жилом помещении, может быть выражено в ином документе,подписанном сособственником и удостоверенном соответствующим образом.

Договор об обмене жилыми помещениями исоответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещенияявляются основанием расторжения ранее заключенных договоров социальногонайма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключенияс ними каждым из наймодателей нового договора социального найма жилогопомещения.

Если обмениваемые жилые помещениянаходятся в государственной или муниципальной собственности, государственнаярегистрация договора обмена не требуется, поскольку собственник помещенийне изменяется.

Текст договора отчуждения долженсодержать характеристику отчуждаемого жилья (данные о местонахождении, общейжилой площади, количестве комнат, инвентаризационной оценке, а также реквизитысторон), указание об основании возникновения права собственности на жилоепомещение, сведения о лице (лицах), приобретающем (их) право собственности нажилое помещение. Если право собственности на жилое помещение возникает унескольких лиц, в тексте договора фиксируется вид общей собственности(долевая, совместная). В договор могут быть включены дополнительныеусловия, относительно которых достигнуто соглашение сторон.

Если обмен признан недействительным,его участники должны быть переселены в ранее занимаемые ими жилые помещения.При этом виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшиевследствие такого обмена.

2. Когда обмен запрещен

Обмен не допускается, если:

— нанимателю обмениваемого жилогопомещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социальногонайма жилого помещения;

— право пользования обмениваемым жилымпомещением оспаривается в судебном порядке;

— обмениваемое жилое помещениепризнано в установленном порядке непригодным для проживания (например грозитобвалом);

— принято решение о сносесоответствующего дома или его переоборудовании для использования в другихцелях;

— принято решение о капитальномремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилыхпомещений в этом доме;

— в результате обмена в коммунальнуюквартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хроническихзаболеваний.

Отказ наймодателя в согласии на обменможет быть обжалован в судебном порядке.

Ранее действовало правило о запретеобмена, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторонсущественно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися вулучшении жилищных условий.

По новому ЖК РФ такого запрета нет, но граждане,которые намеренно для приобретения права состоять на учете в качественуждающихся ухудшили свои жилищные условия, принимаются на учет не ранее, чемчерез 5 лет со дня совершения этих намеренных действий.

3. Обмен жилья социального фонда накоммерческое жилье

Жилищный кодекс РФ не регулируетобмена жилыми помещениями между нанимателем по договору социального найма исобственником. Однако на практике такие обмены возможны с согласияуполномоченного органа (Комиссии по жилищным вопросам).

Так, в Москве действуетВременное положение об обмене жилых помещений в городе Москве, согласнокоторому правила подобных обменов аналогичны установленным для обмена жильясоциального фонда.

Отказ в подобном обмене возможен только по основаниям,установленным законодательством.

При обмене нанимателя с собственникомжилого помещения между ними заключается договор отчуждения (обмена)жилого помещения.

К собственнику переходят права нанимателя, наниматель же,после государственной регистрации, приобретает права собственника обмениваемогопомещения частного жилищного фонда.

При этом необходимо согласиесособственников, членов семьи, а если затронуты интересы несовершеннолетних илинедееспособных — органов опеки и попечительства.

Договор об обмене жилыми помещениями исоответствующее согласие уполномоченного органа на осуществление сделкиявляются основанием расторжения ранее заключенных договоров найма с гражданами,обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоровнайма с гражданами, вселяющимися в жилые помещения в связи с обменом.

Член жилищного илижилищно-строительного кооператива, не выплативший пай полностью и неявляющийся еще собственником жилого помещения, также вправе произвести обмензанимаемого им жилья. Для этого необходимо кроме согласия всех совместнопроживающих с ним совершеннолетних членов семьи (независимо от признания заними права на часть паенакопления), также согласие правления кооператива.

При обмене кооперативной жилой площадина жилое помещение в другом ЖК, ЖСК, а также в доме государственного,муниципального, общественного жилищного фонда наниматель, собственник,въезжающий в кооперативный дом в порядке обмена, принимается в члены кооперативаобщим собранием, а прежний — исключается.

Вступающий в кооператив обязан внестипаевой взнос, выбывшему из кооператива возвращается стоимость пая. При обменекооперативного жилья на кооперативное равные суммы паенакоплений взаимнопередаются членами кооператива, что подтверждается соответствующими платежнымидокументами. Разница между паенакоплениями должна быть внесена вновь принятым,а выбывшим — получена от кооператива.

Свадебная  ВИДЕОСЪЕМКА (FullHD)  и фото, услуги Тамады,  помещение для торжества.

Подробности смотрите на  сайте:  ЗДЕСЬ >>>>

По материалам  правовойсистемы Гарант

 Юридические услуги. Юристы. Адвокат. Консультации. Юридическая консультация. Помощь. Защитав суде

Ипотека. Налоги. Алименты. Семейныежилищные споры. Юрист. Суд. Ксерокопии.

Закон. Новости. Законы.Новый правовой центр. Московская область.Реклама: Нотариус.. Экспертиза. Саморегулируемаяорганизация строителей. СРО. Охрана. ЧОП, Триколор. ТВ.  Ø  Здесь Вы узнаете о порядке ОНЛАЙН — КОНСУЛЬТАЦИИ по СКАЙПУ (Skype).Ø  Здесь Вы можете получить СКИДКУна НАШИ УСЛУГИ.ØПереводЖИЛОГО помещения в НЕЖИЛОЕ – быстро и без хлопот.Ø  Сделки с жильем исопровождение сделок с недвижимостью.Ø  Помощьпри ДТП —Возмещение вреда (обжалование незаконных действий) «,»author»:»ÐÐ²Ñ‚ор: Новый правовой центр»,»date_published»:»2020-03-06T22:38:00.000Z»,»lead_image_url»:null,»dek»:null,»next_page_url»:null,»url»:»http://npcenter.blogspot.com/2012/12/blog-post_3400.html»,»domain»:»npcenter.blogspot.com»,»excerpt»:»1. Общие условия и требования к обмену Улучшение жилищных условий возможно, в числе прочего, путем заключения договора обмена жилыми по…»,»word_count»:1603,»direction»:»ltr»,»total_pages»:1,»rendered_pages»:1}

Источник: http://npcenter.blogspot.com/2012/12/blog-post_3400.html

Обмен жилыми помещениями: правила, необходимые документы, причины отказа

23. Обмен жилыми помещениями. Виды обмена.

Собираясь совершить сделку с недвижимым имуществом, не следует забывать, что помимо сделки купли-продажи, существует такое понятие как обмен объектами жилищного фонда.

Договор обмена жилищами предусматривает, что одна сторона, имеющая право на недвижимость, обязуется передать другой стороне (состоящей из одного или нескольких граждан) принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение.

При этом вторая сторона также обязуется передать своё помещение, не являющееся приватной собственностью. Сущность операции по обмену жилищами состоит в том, что это сделка только между нанимателями, а не собственниками объектов недвижимости.

1. Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости 2. Как обменяться жилыми помещениями 3. В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости

Основное отличия операций мены и обмена в субъектах, которые являются собственниками жилых помещений:

  • Процесс мены выполняется с недвижимостью, которая находится в частной (приватной) собственности её владельцев. То есть, речь идёт о приватизированных квартирах, домах, комнатах и долях в недвижимости.
  • Процесс обмена выполняется с недвижимостью, которая находится у граждан в пользовании по договору социального найма. Это значит, что она являются муниципальной собственностью (не приватной) и «сдается» физическим лицам государством.

Отсюда следует, что мена недвижимости является одновременной передачей двумя сторонами, совершающими сделку, помещений, являющихся равноценными по стоимости (если иное не оговорено заранее). Во время мены осуществляется передача прав собственности на жильё, а также всех сопутствующих обязанностей (например, задолженностей по оплате коммунальных услуг).

Важным условием для обмена жилыми помещениями является получение согласия всех сторон, а также всех членов семьи сторон, проживающих или имеющих право проживать в данном объекте недвижимости. При отказе одного или нескольких членов семьи на проведение сделки, она может состояться по решению Суда.

Стоит отметить, что операции мены регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом обмен комнатами и квартирами закреплён в Жилищном кодексе.

Как обменяться жилыми помещениями

Обмен жилыми помещениями является операцией, которая проводится значительно реже, чем мена или купля-продажа недвижимости. Связано это, в первую очередь, с трудностями найти нанимателей помещения в желанном регионе (районе, округе и т.д.), которые планируют перебраться в регион (район, округ и т.д.), где другой желающий хочет обменять помещение.

Для обмена жилыми помещениями потребуются следующие документы: 

  1. Заявление о предоставлении муниципальной услуги, которое подается в государственный орган регистрации нанимателями помещения. В таком заявлении требуется указать ФИО нанимателей, а также поставить дату и подпись всех совершеннолетних членов семьи, проживающих или имеющих право на проживание в квартире, которая «уходит» на обмен. Также подписи должны поставить несовершеннолетние граждане в возрасте старше 14 лет;
  2. От несовершеннолетних должно быть получено заявление с письменным согласием их родителей или законных представителей (усыновителей, опекунов или попечителей). В случае если в недвижимости, подлежащей обмену, проживают несовершеннолетние или признанные по решению суда недееспособными или ограниченно дееспособными граждане, то потребуется взять письменное согласие на проведение операции в органах опеки и попечительства;
  3. Договор об обмене жилыми помещениями с подписями нанимателей и членов их семей. Договор должен быть составлен не менее чем в трёх экземплярах; 
  4. Паспорта и их копии. В некоторых случаях для проведения обмена потребует предоставление не только паспорта, но и оригинала свидетельства о рождении, а также его копии;
  5. Документы, подтверждающие право пользования обмениваемым жилым помещением. К данным документам чаще всего относится: договор, ордер или решение о предоставлении недвижимого имущества (квартиры, комнаты и т.д.);
  6. Справка о составе семьи, которую можно получить в органе регистрационного учёта граждан по месту жительства.

В ряде случаев государственные органы могут потребовать подтвердить отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг (выписку из финансового лицевого счета) или единый жилищный документ (выписка из домовой книги). Также в частных ситуациях может потребоваться экспликация по определённой форме, поэтажный план с указанием размера жилой площади жилого помещения, адрес и другие реквизиты.

Предоставление услуги по обмену осуществляется в следующем порядке:

  1. Приём заявлений и документов происходит в присутствии всех участников обмена жилыми помещениями (отсутствующие члены семей должны предоставить нотариально заверенное согласие на проведение обмена);
  2. Полученный от граждан пакет документов регистрируется и передаётся специалисту;
  3. После этого в течение двух рабочих дней делопроизводитель обязан осуществить сверку всех документов и передать их на рассмотрение в специальную жилищную комиссию;
  4. Жилищная комиссия рассматривает вопрос о разрешении проведения обмена за три рабочих дня, после чего документы возвращаются к специалисту, который изначально принимал их. Он должен в течение двух дней подготовить проект постановления о разрешении на обмен недвижимостями или об отказе в услуге;
  5. Согласно закону, через 10 дней после подачи документов на руках у заявителей должно оказаться письменное решение вопроса (согласие или отказ на проведения обмена). Данное постановление также должно быть зарегистрировано в установленном порядке;
  6. Следует учитывать, что постановление о разрешении обмена жилыми имуществами является прямым основанием для расторжения ранее заключенных с участниками процедуры договоров социального найма. И, как следствие, заключения новых договоров социального найма муниципальной недвижимости с гражданами, осуществляющими данную операцию. Расторжение старых и заключение новых договоров осуществляется органами государственной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня первичного обращения;
  7. Новые проекты договоров социального найма предоставляются нанимателям помещения для проставления подписей. Далее они подписываются уполномоченным должностным лицом, регистрируются, один из экземпляров договора передается заявителю.

В соответствии с действующим законодательством и Жилищным кодексом Российской Федерации, услуга по рассмотрению, регистрации и вынесению решения о возможности/невозможности проведения обмена объектами недвижимости, находящимися в пользовании по договору социального найма, является бесплатной.

В каких случаях могут отказать в обмене жилыми помещениями

Не стоит забывать, что через установленное законом время заявитель может получить отказ в оказании услуги. Для такого решения должно быть законное основание, среди которых можно отметить:

  • Планирующийся снос дома, в котором находится жилое помещение, подлежащее обмену. Следует учитывать, что при сносе дома государственные органы, которые приняли решение о его демонтаже, обязаны предоставить всем выселяемым гражданам другие (не хуже по площади и инфраструктуре) благоустроенные жилые помещения; 
  • Если дом подлежит переводу в нежилое помещение (например, он должен превратиться в склад или магазин);
  • Помещение признано полностью непригодным для проживания;
  • Квартира или комната расположена в доме, который после капитального ремонта уменьшил свою площадь. Также отказ в обмене жилыми помещениями будет правомерен, если один из объектов недвижимости, участвующих в сделке, находится в доме, который в скором времени планируется к капитальному ремонту;
  • Если одна из квартир (комнат), участвующих в сделке, подлежит в дальнейшем переоборудованию или использованию в других целях. Такая ситуация может возникнуть в результате использования Федерального закона «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». В таких случаях, жилищная площадь вместе с домом может, например, перейти религиозной организации.

Существуют некоторые особые случаи, когда может быть получен отказ от государственных органов в предоставлении права на обмен. К таким случаям следует отнести судебное разбирательство по поводу права пользования обмениваемым жилым помещением.

Также отказ возможен, если планируется вселение в объект недвижимости гражданина, который страдает тяжелой формой хронического заболевания и может представлять опасность для окружающий людей.

Список таких заболеваний определён пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В некоторых случаях может быть произведено признание недействительным обмена жилищами. К таким случаям можно отнести проведение сделки по обмену с нарушением требований ЖК или иных законов России.

В такой ситуации граждане должны переселиться в свои ранее занимаемые жилища. Если нарушение законодательства было вызвано действиями только одной стороны, то она и должна возместить все убытки от обмена.

 

Обжалование действий или бездействия должностных лиц, предоставляющих услугу, а также иных случаев отказа, может быть осуществлёно в судебном или досудебном порядке.

(414 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/obmen-zhilymi-pomeshheniyami/

Обмен жилыми помещениями. Виды обмена

23. Обмен жилыми помещениями. Виды обмена.

Ст. 72-75

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

3.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источник: https://studopedia.ru/12_31195_obmen-zhilimi-pomeshcheniyami-vidi-obmena.html

Uchebnik-free
Добавить комментарий